О некоторых проблемах выделения земельных участков

из земель сельскохозяйственного назначения в счет

земельных долей

В последние годы в Российской Федерации значительно возросла активность собственников земельных долей по выделению участков в натуре и юридическому закреплению прав на выделяемые земли. Это наиболее заметно в Московской, Ленинградской, Новгородской областях и ряде других регионов России.

На повышение активности граждан, а также сельских товаропроизводителей в проведении этой работы повлияли ряд факторов, одни из которых имеют объективный, а другие субъективный характер.

К сожалению, земля как средство производства утратила былую привлекательность. Это связано с резким сокращением сельского населения, значительным снижением плодородия земли и ее деградацией, допущенным в последние 15 лет по известным всем причинам, падением престижа труда в сельскохозяйственном производстве. Определенная часть граждан оформляет право собственности на земельные участки для дальнейшей перепродажи или с целью создания личного «запаса» недвижимости. На этом фоне вызывает уважение стремление ряда руководителей хозяйств закрепить те или иные права на земли сельскохозяйственного назначения (собственности, аренды и т.д.) в интересах развития хозяйства и сохранения производства.

Однако эта работа весьма трудоемка и требует значительных денежных средств. Реорганизация колхозов и совхозов происходила в трудный период в начале 90-х годов прошлого века при отсутствии законодательного регулирования. Наделение граждан имущественными паями и земельными долями осуществлялось на основе указов Президента Российской Федерации и постановлений Правительства, которые толковались и применялись неоднозначно в различных районах. В результате оказалось, что площади земель исчислены приблизительно и требуют дополнительных геодезических инструментальных измерений, в отдельных хозяйствах свидетельства на землю или вообще не выданы, или выданы не всем, или выданные свидетельства не соответствуют утвержденному образцу. Перечень препятствий, которые необходимо преодолеть при оформлении права на землю, бывает весьма внушительным и не все могут с ними справиться. Так, гражданин Р., проживающий в Новгородском районе, в течение 5 лет ведет переписку с различными органами, вплоть до центральных, обращается в суды, по вопросу выделения в натуре принадлежащих ему и его супруге 2-х земельных долей, но до настоящего времени его усилия желаемого результата не принесли.

Трудности при оформлении прав на землю во многом вызваны тем, что принятые позднее федеральные законы установили жесткие требования к порядку выдела земель, оформлению документов, которые не были предусмотрены (да и не могли быть предусмотрены) ранее издаваемыми нормативными актами. Вновь принятые (многостраничные) законы трудны для понимания и применения даже для выпускников юридических институтов. А что тогда делать людям, не имеющим такого образования?

Следует перечислить законы, наиболее подробно регламентирующие порядок оформления прав на земли:

Федеральный закон от 24 июня 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»;

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

На основании вышеуказанных законов в ряде регионов изданы местные  нормативные акты, регулирующие отношения в данной сфере. Кроме вышеуказанных специальных законов в практической работе необходимо учитывать требования, изложенные в других законах и подзаконных актах: например, в Гражданском кодексе, Земельном кодексе, в многочисленных ведомственных инструкциях и положениях.

В краткой статье невозможно раскрыть все приемы и методы, используемые при оформлении земель. Они весьма разнообразны и их применение зависит от многих факторов. Один из главных – цель оформления земли: для сельскохозяйственного производства или для возможного перевода земли в другую категорию или для немедленной продажи и т.д.

Еще один важный фактор – состояние документации, подтверждающей право граждан на земельные доли. Не секрет, что многие хозяйства за истекшее время не один раз реорганизовывались, часть из них вообще ликвидирована. Сегодня мы встречаемся с такими фактами, как отсутствие списков участников долевой собственности на землю, отсутствие протоколов общих собраний, на которых были утверждены эти списки.

Устойчивое финансовое положение лица, организующего выделение земель, требуется при покупке большого числа долей и отграничении в натуре крупных массивов. Рыночная цена земельных долей постоянно растет во всех районах, стоимость проведения геодезических работ достигает 2000 рублей за 1 гектар. С геодезистами можно и поторговаться, уменьшить затраты. Геодезия проводится частными коммерческими организациями, поэтому на цену услуги могут повлиять принципы конкурентной борьбы.

Авторитет организатора, степень доверия к нему сельского населения играют немалую роль в ускорении процесса оформления земель, снижения затрат на приобретение земельных долей. Еще есть много собственников земельных долей, особенно среди пенсионеров, готовых бесплатно передать доли в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственного предприятия, которое возглавляет уважаемый ими человек.

Следует остановиться на роли областной власти и органов местного самоуправления в деле сохранения земель от разбазаривания, ограничения скупки земель для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством. Представляется, что должностные лица могли бы более активно влиять на происходящие процессы в рамках существующего законодательства.

Так, законодательством предусмотрена возможность изъятия участков в счет земельных долей тех собственников, которые в течение более чем трех лет не распорядились долями. Так, к примеру, еще 17 октября 2007 года Администрация Пестовского района  Новгородской области опубликовала в газетах сообщение о возбуждении процедуры изъятия таких земель, затем аналогичные объявления появились и в других регионах. Однако нет сведений о результатах этой работы и о количестве гектаров, оказавшихся в распоряжении муниципалитетов. Кроме того, на территории области практически не применяется принудительное изъятие земель сельскохозяйственного назначения в случаях ненадлежащего использования или неиспользования по целевому назначению. В то же время контролирующие органы привлекают к ответственности за использование земель, право на которые не оформлено в установленном порядке. В Солецком районе Новгородской области был оштрафован один из руководителей хозяйства на 10000 рублей за использование земель, права на которые не были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы.

В заключение - несколько слов о государственных и муниципальных землях, передаваемых в аренду. Предельный срок аренды составляет 49 лет. Арендный договор заключается на основании торгов. Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, надлежащим образом выполняющий обязанности по договору, после истечения 3-х лет вправе выкупить весь участок или его часть за 20% его кадастровой стоимости. Следует сказать, что Федеральным законом предусмотрен выкуп земли по цене до 20% кадастровой стоимости. Законодатели Ярославской области воспользовались данной Федеральным законом возможностью и установили своим областным законом необременительную для сельскохозяйственных товаропроизводителей цену выкупа – 1.5% от кадастровой стоимости земли.

Использование всех мер, предусмотренных законодательством, в том числе изъятие земель у нерадивых собственников, снижение цены выкупа арендованных земель сельскохозяйственного назначения, активизации работы по юридическому закреплению прав на земли, неминуемо должно привести к повышению эффективности сельскохозяйственного производства, приобретению земель настоящими рачительными хозяевами, увеличению поступлений в местные бюджеты в виде налоговых платежей за их использование.

Юрист, консультант по земельному праву

Туско Алексей Васильевич